湖南阿里贸易有限公司诉杨建广房屋租赁合同纠纷案

来源：临沂刑事辩护日期：2020-04-02 13:47:40

审理法院：　湖南省高级人民法院

案　　号：　（2016）湘民终412号

案　　由：　房屋租赁合同纠纷

裁判日期：　2017年01月21日

湖南省高级人民法院

民事判决书

（2016）湘民终412号

编写人

湖南省高级人民法院覃开艳

问题提示

预付房屋租金可作为共益债务从破产企业财产中优先清偿

案件索引

2016-03-01|湖南省株洲市中级人民法院|一审|（2015）株中法民二初字第86号|

2017-01-22|湖南省高级人民法院|二审|（2016）湘民终412号|

裁判要旨

1. 合同解除的法律后果包括财产的返还和损失的赔偿。租赁合同解除后，基于双方的财产返还义务，承租人应将租赁物返还出租人，出租人也应将预付租金退还承租人。虽然根据《企业破产法》第五十三条规定“管理人或者债务人依照本法规定解除合同的，对方当事人以因合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权”，但是该法条针对的是普通债权。预付租金的返还不同于解除合同产生的损害赔偿义务，不在该条的规定范围之内。

2. 因破产企业的管理人单方解除《房屋租赁合同》后，承租人与破产企业之间的租赁合同关系已经归于消灭，对于承租人预付的房屋租金，破产企业丧失了原来占有的合法依据并因此获益，承租人作为给付方遭受相应损失。该预付租金符合《中华人民共和国民法通则》第九十二条有关不当得利之规定，应属于不当得利。

3. 破产企业的管理人为便于拍卖租赁物，推进破产程序的顺利进行，解除与承租人之间签订的租赁合同。出租人在合同解除后继续占有的承租人预付的租金，符合《企业破产法》第四十二条第三项的规定，依法可以认定为共益债务，由债务人财产随时清偿。

关键词

民事房屋租赁合同破产共益债务

基本案情

2013年7月12日，湖南阿里贸易有限公司（以下简称阿里公司）与杨建广签订《房屋租赁合同》。双方约定：阿里公司自愿将位于株洲市天元区长江北路保利大厦106号物业租赁给杨建广经营。租赁房屋建筑面积共计3125.68平方米，包括一楼商铺和地下停车位65个。租赁期限15年，自2013年7月15日至2028年7月14日。每月租金20万元，租金总额3600万元。杨建广须在2013年7月15日前支付租金1800万元给阿里公司。自2021年起租金按季度在每季度前十日支付。阿里公司同意杨建广市场策划期7个月，自2013年7月15日至2014年2月15日，市场策划期免收租金。阿里公司应向杨建广提供租金收取银行账户。合同签订后，杨建广于同年7月19日、7月22日分两次向阿里公司汇款共计1800万元。阿里公司向杨建广交付租赁房屋。2014年10月14日，湖南省株洲市中级人民法院裁定受理李伏喜等人对阿里公司的破产清算申请。2015年2月26日，阿里公司破产管理人向杨建广送达《关于变更商铺租赁合同通知书》，将双方《房屋租赁合同》约定的租赁期限变更为不定期租赁直至收到管理人解除或终止合同的通知。2015年3月6日，阿里公司通知杨建广解除房屋租赁合同，要求杨建广于收到该通知之日起15日内返还租赁房屋。同年3月23日，杨建广复函称，管理人无权解除合同，不同意返还租赁房屋。阿里公司遂向法院起诉，请求由杨建广返还保利大厦一楼商铺及负一楼地下车位65个。杨建广反诉请求如确认房屋租赁合同解除后，杨建广多付的租金1320万元在阿里公司破产债权中享有优先受偿权。

裁判结果

湖南省株洲市中级人民法院于2016年3月1日作出（2015）株中法民二初字第86号民事判决：一、杨建广自判决生效后十日内向阿里公司返还租赁房屋（所有权证号为株房字第1000232892、1000232893、1000232894、1000232895号）及地下车库65个车位；二、驳回杨建广的反诉请求；三、确认杨建广对阿里公司享有普通破产债权1320万元（计算截止至2016年2月15日，之后杨建广未实际返还租赁房屋期间，按每月租金20万元抵扣）。

湖南省高级人民法院于2017年1月22日作出（2016）湘民终412号民事判决：一、维持湖南省株洲市中级人民法院（2015）株中法民二初字第86号民事判决第一项；二、撤销湖南省株洲市中级人民法院（2015）株中法民二初字第86号民事判决第二、三项；三、确认杨建广与阿里公司的房屋租赁合同解除后，阿里公司应当返还杨建广的预付租金为共益债务（截至2016年2月15日为1320万元，之后杨建广未实际返还租赁房屋期间按照每月租金20万元抵扣），杨建广对该共益债务享有从阿里公司破产财产中优先于普通债权受偿的权利。

法院认为

湖南省高级人民法院生效判决认为，本案二审双方当事人的争议焦点是：一、本案《房屋租赁合同》能否解除；二、杨建广预付的房屋租金可否作为共益债务优先受偿。

一、关于本案《房屋租赁合同》能否解除的问题。虽然《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）对合同的解除明确规定必须满足一定条件，但《中华人民共和国企业破产法》（以下简称《企业破产法》）第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人，管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行，但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。”该条赋予了破产管理人单方解除合同的特别权利，即无论承租方是否违约，是否有过错，是否具备可以解除的条件，管理人均可以决定解除合同，这也是破产法作为特别法的特殊性。本案中，阿里公司破产管理人于2015年2月26日向杨建广下发关于变更《商铺租赁合同》的通知书，将双方《房屋租赁合同》约定的租赁期限变更为不定期租赁直至收到管理人解除或终止合同的通知。2015年3月6日，阿里公司明确通知杨建广解除房屋租赁合同。故涉案《房屋租赁合同》在阿里公司管理人通知杨建广解除后，已经被解除。因阿里公司破产管理人对未履行完毕的合同可以选择解除或者继续履行，杨建广以阿里公司破产管理人没有解除其他租赁人的合同为由主张本案合同不能解除，没有法律依据，该院不予支持。

二、关于杨建广预付的房屋租金可否作为共益债务优先受偿的问题。该院认为，《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，这也是租赁权债权物权化的体现。此外，租赁合同的履行长期处于继续状态是租赁合同的重要特点，故租赁合同不同于一般的债权合同。《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”也就是说，合同解除后的法律后果包括财产的返还和损失的赔偿。本案租赁合同解除后，基于双方的财产返还义务，杨建广应将租赁物返还出租方阿里公司，阿里公司也应将预付租金退还承租方杨建广。因阿里公司破产管理人单方解除《房屋租赁合同》后，杨建广与阿里公司之间的合同关系已经归于消灭，对于杨建广预付的房屋租金，阿里公司丧失了原来占有的合法依据并因此获益，杨建广作为给付方遭受相应损失。根据《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）第九十二条“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人”之规定，阿里公司在合同解除后继续占有杨建广的预付租金符合《民法通则》关于不当得利的相关法律特征，属于不当得利。本案中，阿里公司破产管理人为便于拍卖租赁物，推进破产程序的顺利进行，解除与杨建广之间签订的租赁合同。虽然根据《企业破产法》第五十三条规定“管理人或者债务人依照本法规定解除合同的，对方当事人以因合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权”，但是该法条针对的是普通债权。本案预付租金的返还不同于解除合同产生的损害赔偿义务，不在该条的规定范围之内。本案所涉不当得利发生在人民法院受理破产申请后，根据《企业破产法》第四十二条的规定“人民法院受理破产申请后发生的下列债务，为共益债务：（一）因管理人或者债务人请求对方当事人履行双方均未履行完毕的合同所产生的债务；（二）债务人财产受无因管理所产生的债务；（三）因债务人不当得利所产生的债务；（四）为债务人继续营业而应支付的劳动报酬和社会保险费用以及由此产生的其他债务；（五）管理人或者相关人员执行职务致人损害所产生的债务；（六）债务人财产致人损害所产生的债务。”阿里公司在合同解除后继续占有杨建广预付的租金属于不当得利，符合《企业破产法》第四十二条第三项的规定，依法可以认定为共益债务。根据《企业破产法》第四十三条 “破产费用和共益债务由债务人财产随时清偿。债务人财产不足以清偿所有破产费用或者共益债务的，先行清偿破产费用”的规定，本案租赁合同解除后，阿里公司对杨建广的预付租金的返还义务应作为共益债务，由该公司的财产随时清偿，杨建广享有从阿里公司破产财产中优先于普通债权受偿的权利。

案例评析

该案例涉及到对于未到期的不动产租赁合同，出租人进入破产程序后，破产管理人选择解除租赁合同的情况下，承租人多交的部分租金（即预付租金）可否作为共益债务从破产财产中优先于普通债权清偿的问题。由于我国的《企业破产法》已经赋予破产管理人合同解除选择权，因此《合同法》上的“买卖不破租赁”原则因为特别法优于普通法而在破产程序中被打破。管理人在破产程序中可以选择解除租赁合同这一问题在司法裁判中已无争议，但租赁合同解除后，承租人的预付租金应当在什么顺位清偿，却是司法实践中颇具争议的问题。一种观点认为，预付租金仍然属于承租人财而非破产企业财产，承租人可以行使取回权。另一种观点认为，该租金与其他普通债务无异，应当按照普通债权由承租人申报债权。还有观点认为，预付租金可作为共益债务处理。之所以对此意见分歧较大，主要源于《企业破产法》对承租人的预付租金在企业破产后如何处理没有明确规定，司法实践中对其性质的认识不一。就本案而言，承租人预付的租金是否作为共益债务从破产企业财产中优先于普通债权清偿，需要对以下问题进行阐析：

一、预付租金与可行使取回权的物的区别

所谓取回权，是指企业进入破产程序后，对于不属于破产企业的那部分财产，其所有人有从破产管理人处取回的权利。我国《企业破产法》第三十八条规定了破产程序中权利人的取回权，《最高人民法院关于<中华人民共和国企业破产法>若干问题的规定》第二十六条、第二十七条、第二十八条、第二十九条对取回权的行使予以了细化。目前，破产程序中的取回权包括非债务人财产取回权、代偿性取回权、出卖人在途标的物取回权、出卖人取回权四种。其中，非债务人财产取回权，是指所有权人或者其他权利人通过管理人将不属于债务人的财产予以取回的权利。代偿性取回权，是指当非债务人财产取回权行使的标的财产毁损、灭失时，该财产的权利人依法对取回权标的物的代偿财产行使取回的权利，是对非债务人财产取回权制度的必要补充。出卖人在途标的物取回权，是指尚未收到全部价款的动产出卖人，将买卖标的物发送后，如果买受人尚未收到标的物前破产的，出卖人可以请求取回标的物的权利，其目的在于担保已经脱离了对标的物控制的出卖人获得买卖价款的权利，是破产法中规定的一项特殊的取回权。出卖人取回权，是指当事人在买卖合同中约定所有权保留，在标的物所有权转移前，买受人未按约定支付价款或完成特定条件，对出卖人造成损害的，出卖人有权主张取回买卖标的物，这是合同法上的权利在破产程序中的行使。由此可见两点，第一，由于取回权针对的是物权，根据物权法定原则，取回权的行使必须有明确的法律依据，即仅限于上述四种情形。尽管预付租金产生的基础——租赁权具有一定的物权属性（下节会重点论述），但目前我国法律包括《民法通则》、《合同法》和《企业破产法》均未规定预付租金的取回权这一类权利。第二，尽管取回权的权利基础是所有权、占有返回请求权和用益物权，但是取回的标的都是特定物。这是取回权最基本的特征。预付租金虽然也是“物”，但是其属于种类物并非特定物，一旦租金从承租人转移到出租人手中，即与破产企业其他资金混同，无法再进行特定。所以，直接对预付租金行使取回权，违背取回物最本质的特征。

二、预付租金作为普通债权的不妥之处

之所以有观点认为预付租金系普通债权，主要是因为《企业破产法》第五十三条规定“管理人解除合同时，对方当事人因合同解除所产生的损害赔偿请求权作为破产债权”，导致承租人预交租金等各种经济损失，往往被不当理解为只能作为普通破产债权受偿。笔者之所以说是“不当理解”，系因为将预付租金作为普通破产债权存在以下不妥之处：

1. 承租人的预付租金属于合同解除后返还财产的自然法律后果，而非因合同解除的过错方引起的损失。《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”由此可见，恢复原状与赔偿损失是两种不同的可以并行的义务。租赁合同解除后，产生的法律后果有恢复原状即财产返还义务与损害赔偿义务。其中，返还义务是合同不再履行的自然后果，它不是基于一方的违约或侵权行为而发生的，不同于因解除合同而产生的损害赔偿义务。因此，在管理人解除租赁合同时，对方当事人（即承租人）基于财产返还义务产生的权利不属于我国《企业破产法》第五十三条规定的“对方当事人因合同解除所产生的损害赔偿请求权”，不应作为普通破产债权处理。

2. 不能完全忽略租赁权的“物权属性”。租赁权是指承租人依据法律和合同约定而对租赁财产所享有的使用和收益的权利。根据该定义，租赁权本质上是债权而非物权，然而，租赁权也具有一定的物权效力，这主要体现在“买卖不破租赁”“承租人的优先购买权”两种制度上。目前，包括中国在内的许多国家的立法政策中都能看出，租赁权虽然本质上归属债权，但是基于保护承租人的租赁权益、维护租赁关系稳定、稳固社会生产生活秩序、充分有效使用不动产资源等特殊社会利益的考量，使得租赁权趋于物权化。因此，尽管租赁权的特殊性在破产有关的法律中未做明确规定，但在破产程序中处理未到期的租赁合同时，也应当适当尊重这种普遍存在的特殊保护，不能简单适用未履行完毕合同的一般处理方式，而是应该执行特殊的解决规则。这与破产程序中对物权设立取回权和别除权制度，使物权在破产中能“全身而退”的规则存在相通之处。

3. 将预付租金作为普通债权对待不利于“最大限度保护全体债权人利益”这一价值追求的最终实现。在我国，债务人在进入破产程序前，常因经营与财务状况恶化等原因将闲置的土地、厂房等出租，待其最终进入破产程序时，租赁合同往往尚未到期，破产财产上仍然设有租赁权。在租赁合同约定期限的情况下，只能等到期限届满才能收回租赁物，对于破产程序的进行颇为不便。出租人破产时，管理人对于租赁物多有急于收回处分之必要。因此，司法裁判中对破产管理人依据《企业破产法》第十八条行使合同解除权均持支持态度。同时，必须注意到，解除租赁合同的目的是为了破产企业资产更好的处置，从而使全体债权人利益得以实现（即债权人最看重的清偿率）。只有租赁物上的租赁关系彻底解除且无无争议，才能排除买受人的顾虑，在竞价中放心购买，从而真正实现破产企业资产价值最大化。如果将承租人的预付租金作为普通债权处理，承租人租金返还将处于折价状态，这极易引起承租人的不满和不服，即使租赁合同被强制解除，承租人和破产企业之间也极易引发纠纷，最终影响到破产企业资产的变现。因此，将预付租金区别与普通债权来对待，是基于保护债务人（破产企业）利益、保护承租债权人利益以及实现全体债权人利益而作出的利益平衡。

三、预付租金可以作为共益债务的法理依据

所谓共益债务，是指人民法院受理破产申请后，为了全体债权人的共同利益以及破产程序顺利进行而发生的债务。《企业破产法》第四十二条规定：“人民法院受理破产申请后发生的下列债务，为共益债务：（一）因管理人或者债务人请求对方当事人履行双方均未履行完毕的合同所产生的债务；（二）债务人财产受无因管理所产生的债务；（三）因债务人不当得利所产生的债务；（四）为债务人继续营业而应支付的劳动报酬和社会保险费用以及由此产生的其他债务；（五）管理人或者相关人员执行职务致人损害所产生的债务；（六）债务人财产致人损害所产生的债务。”可见，我国《企业破产法》对共益债务采取的是列举式规定，无其他兜底性条款，只有符合以上六种情况，才能认定为共益债务。笔者认为，虽然该条并未明确将预付租金列为共益债务，但是预付租金属于租赁合同解除后破产企业应当返还的不当得利财产，属于该条第（三）项规定的共益债务的范围。理由为：

1.企业在破产程序启动前，其基于房屋租赁合同关系合法占有承租人预付的租金，但破产管理人单方解除房屋租赁合同后，承租人与破产企业之间的合同关系已经归于消灭，对于承租人预付的房屋租金，破产企业丧失了原来占有的合法依据，且因为占有该笔资金而获益。承租人作为给付方遭受相应损失。根据《民法通则》第九十二条“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人”之规定，破产企业在合同解除后继续占有承租人的预付租金的情形符合民法通则关于不当得利的相关法律特征，应当属于不当得利。

2. 《民法通则》关于不当得利的规定分为：给付不当得利与非给付不当得利。所谓给付不当得利，指受益人受领他人基于给付行为而移转的财产或利益，因欠缺给付目的（即给付的原因）而发生的不当得利。这种欠缺给付目的既可以是自始欠缺给付目的，也可以是给付目的嗣后不存在，或者是给付目的不达，其中“给付目的嗣后不存在”包括“合同解除后因先前生效合同而受领的给付”。最高人民法院裁判释法观点认为：“合同解除导致合同关系归于消灭，故合同解除的法律后果不表现为违约责任，而是返还不当得利、赔偿损失等形式的民事责任。”故破产管理人在破产程序中解除租赁合同所产生的返还财产的自然法律后果属于不当得利的返还。

3. 租金合同的解除，其根本目的是为了原租赁物上租赁权的消灭，从而使原租赁物更加便于处置，最终目的是为了全体债权人的共同利益以及破产程序顺利进行，因此其符合共益债务的基本特征。日本《破产法》第54条第二款规定，“破产管理人选择解除合同的，若在破产财团之中现存破产债务人取得对待给付的，合同的对方当事人可以请求将其返还，该请求权为取回权；在原物不存在时，就其价额可以行使作为共益债权人的权利。”可见，这一思路在外国法中多有体现。我国有的地方法院在内部规定也有所体现，如《北京市高级人民法院审理民商事案件若干问题的解答之五（试行）》（京高法发［2007］168号）规定: “破产企业出租的房屋土地无租赁期限的，可以随时解除租赁合同，但应留给承租人合理的时间。破产企业出租的房屋土地有租赁期限但未到期的，应区别情况处理:（1）如果承租人的各项财产情况表明可以继续使用，且该位置适于承租人发展的，则可以考虑继续履行租赁合同。继续履行的，拍卖时应向竞拍人做出说明，适用买卖不破租赁的规则。（2）如果该地点作其他开发更有价值，解除合同更有利于财产变现的，应解除合同。解除合同的补偿属于共益债权性质，在解除合同时向承租人优先支付。”本案发生后，湖南省高级人民法院在二审过程中，合议庭对此存在一定分歧，该案经过本院审判委员会讨论，并向最高人民法院请示。最高人民法院批复同意“将预付租金作为共益债务清偿”的处理意见。

湖南阿里贸易有限公司诉杨建广房屋租赁合同纠纷案

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